金沙国际唯一官网网址 1

金沙国际唯一官网网址林海:租赁住房REITs助力长租公寓发展

租赁住房REITs助力长租公寓的发展

前海开源的母子公司协同非常好,团队也比较有经验。资产证券化产品一直在交易所申报发行,可以掌握交易所证监会的最新政策,另外资产管理公司和资金公司是全力配合,到时候公募REITs+底层ABS是一条龙解决的。

公募REITs的好处也有很多,比如说盘活巨量的存量市场帮助政府降杠杆,现在的商用物业存量住房保守估计有几百万亿,拿很少的部分来做,也至少有十万亿市场。公募REITs推出来之后,真正实现了从拿地到研究运营到退出都有一个完整的产业链。公募REITs推出之后也会扩大居民的投资渠道,现在个人有钱,主要是买房子,未来也可以买REITs产品,底层收益稳定,流动性比较好,风险适中。

REITs的介绍及优势分析

公司有很多“第一”,单位做的保利项目是全国首单房地产企业央企的REITs,首发17个亿。碧桂园当时是市场上规模最大的储价类的房地产租赁REITs。当时第一期发了17个亿。还有越秀第一期发了五个亿,全国首单地方国企租赁住房REITs。最近的华发租赁住房发了15.48个亿,这是2019年2月份国务院发布粤港澳湾区之后,全市场第一单粤港澳湾区的租赁住房REITs。

乐居财经讯 徐迪
3月27日,第三届地新引力创新峰会于上海嘉里大酒店举行。主论坛主题为“主业为基,万变维新”,并设“租赁住宅”、“资产管理”、“物业管理+智慧社区”三大平行分论坛。峰会聚焦房企坚守主业下的多元化,探讨地产探索美好生活场景的未来走向。

金沙国际唯一官网网址 1

乐居财经全程直击。专题》》

不动产证券化分为四大类,类REITs、公募REITs、CMBS,以及收益权类的ABS。公募REITs中国还没有,今年下半年有很大的可能性会推出来;CMBS也是资产证券化,但是是以商业地产提供抵押;
ABS是依托房地产基础设施不动产产生的收费权,包括租金、物业费这些来发行的资产证券化的产品。

对于企业来说为什么考虑做REITs,REITs可以做出表的,根据各种征信安排不同,可以做出表,但是表内的贷款肯定做不到出表。还会增长负债率,如果REITs做了出表以后,可以降负债率。资金用途,一般来说从银行拿贷款,用途有非常严格的限制,而且要受托支付。但是你发REITs的资金用途基本上是不受限制的。再就是瑞子规模,一般来说做银行贷款肯定要抵押物,而且会给你打折,做微贷的话给你打五折四折都有。做REITs如果物业比较好,主体比较强,我们可以做到评估价值的百分之百,相当于不打任何折扣。

最后是公募REITs的发展预测。公募REITs有很大的概率在今年下半年会推出来,推出来之后预计至少是十万亿级的市场。底层资产会包括四大类,第一类就是业内最关心的租赁住房,是国家大家支持的。第二类是商业物业,第三类是基础设施,第四类是不动产。公募基金的投资人包括原始权益人自己,还有很大一块是公众投资人,意味着未来有很大的可能性,一千块钱就可以投公募REITs,最终享受资产增值收益和租金收益。

REITs比较适合于有稳定现金流收入的资产,现在发的比较多的有写字楼、商业、酒店公寓、物流和工业厂房以及基础设施,REITs就是从原始收益人手上把资产买下来,通过资产收益和增值为投资人分配收益。REITs市场一直发展的非常强劲,在1960年在美国就出现了,2017年底的时候已经有1.8万亿美元的市值了。在亚洲、香港、新加坡、美国也都发展的特别好。中国首单类REITs是2012年发行的,近几年也有爆发性增长,2018年底的时候有43支产品发行出来,总共发行规模也有九百多亿。租赁住房这个品类非常适合发REITs,因为资产特定化,租金很稳定,运营模式非常清晰,非常符合发REITs。北大光华的REITs研究组预测,我国的租赁住房REITs市值将会有5000亿到1.5万亿。

国家大力支持租赁住房发展有很长的历史了,在2016年国务院就提出来了要鼓励发展长租公寓,鼓励发展住房租赁REITs。特别是2018年4月份,住建部和证监会联合发文,支持住房租赁的资产证券化,其中明确提到了要支持发行租赁住房的REITs,在2018年12月份最新的中央经济工作会议里面提到了要构建房地产市场的长效机制,REITs就是长效机制里面的很重要的组成部分。

目前在租赁住房领域,前海开源已经做到了市场第一,现在占的份额大概50%。截止到2018年底,已经发行了四单,今年也发了一单,共计五单,拿到交易所的交易规模是380个亿,现在已经发出来的是100多个亿。

目前中国市场上发的类REITs产品,租赁住房REITs的改易结构,这是一个经典的结构,最上层的是市场级投资人,一般都是银行、保险、券商这些来购买。投资人把钱投到前海开源发的资产支持证券里面,资产支持证券是在交易所挂牌的标准化产品,资产支持证券再投到私募基金,最终由私募基金来持有SPV股权,SPV持有项目公司的资产。另外通过原始权益人对证券进行各种征信,这是中国的类REITs,但是在美国以及未来中国要推出来的公募REITs,征信这块就会做的很少,甚至不做。主要靠资产本身收益来为投资人进行匹配。

在下午举行的租赁住宅分论坛上,前海开源资产管理不动产金融部总经理林海发表了“响应国家号召,租赁住房REITs助力长租公寓的发展”主题演讲。

REITs,全称是不动产投资信托基金,通过发行收益凭证,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资受益按照比例分配给投资者的一种信托基金,REITs是实现不动产证券化的非常重要的手段。

关于前海开源

企业的还款现金流压力,一般来说放贷款的话要求每年还一定的本息,做经营型微贷从第二年第三年就开始还本,每年还本的压力也非常大,但是做REITs每半年还利息就够了,本金一般会在退出的时候偿还,对于企业来说经营压力会小很多。做REITs和做CMBS有什么优势呢?做REITs可以做出表,但是做CMBS很难做出表,还会提高企业的负债率,做CMBS企业自己有时候享受不到增值收益,做REITs资产增值收益都是归企业自己的,不会有国有资产流失的问题。

和REITs相比,以及和放贷款相比的优势。对于资金方现在主要是银行来说有优势,资管新规之后非标以及表外贷款受到了严重的影响,但是REITs是交易所发行的产品,是国家大力支持的。资管新规有要求非标投资必须要一对一,REITs因为是标准化产品,可以允许期限错配。风险资本计提,在REITs只需要计提20%,相当于投一个表内贷款可以做五个REITs。业务期限方面,银行贷款是三五年最长的是十年,REITs可以做到十八年,银行投了REITs以后可以在交易所做质押,流动性比较好。

政策介绍

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

网站地图xml地图